深圳停止审批商务公寓 尴尬产品终于走向历史终点?

  原标题:深圳停止审批商务公寓,尴尬产品终于走向历史终点?

  作者:李未来 张慧敏 

红色标记为已售的商务公寓 张慧敏摄

  7月31日下午,深圳市发布了关于停止商务公寓审批的通知,规定全市将停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目,鼓励转为可售型人才住房,同时要减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

  停止审批商务公寓

  7月31日,深圳市发布了《市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》(下称《通知》),文件显示,全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求,开发企业自愿的基础上鼓励转为可售型人才住房。文件还提到要减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

  与《通知》一同发布的还有《关于通知相关内容的解读》(下称《解读》),《解读》显示,近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2019年11月,住建部批准的《办公建筑设计标准》自2020年3月1日起实施,新标准取消了公寓式办公楼。

  对于适当提高居住用地比例,《解读》显示,深圳市今年计划供应居住用地293.3公顷,占全年建设用地供应总量约25%,较去年计划的150公顷增加了近一倍,公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

  此外,对于鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目,不包括现状已经建成,已销售,已签约土地出让合同的商务公寓项目。已建,在建和正在审批的商务公寓项目不受《通知》影响。

  商务公寓长久以来面临尴尬境地

  由于商务公寓的功能是居住,其性质是商用,所以一直以来处于一个比较尴尬的境地。

  “一般情况下,商务公寓没有配备燃气和阳台、绿化率低、容积率高、办公生活空间混杂,其居住舒适度不如住宅,所以同片区的公寓售价比住宅低20%左右。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰对《华夏时报》记者说:“再加上公寓的学位积分低,水电等各种费用较高,所以购买公寓的人大多数都是没有购房资格的刚需和过渡型人群。”

  商务公寓给没有购房资格的刚需人群创造了入住深圳的机会,但是其更多情况下是一种投资性的产品。

  近日,《华夏时报》记者走访了深圳市几个商务公寓楼盘,发现可供选择的楼层都是高层。“这些都是投资客买的。”售楼处的工作人员刘女士表示:“低层便宜呀,反正以后的房价都是要涨的,总有一天价格会涨到他们心仪的水平。他们可以用买低层省下来的钱再买几套公寓,用最少的钱博取最大的回报。”

  “商务公寓投资属性较重,新房成交量较大,但二手房因税费重,难脱手,流动性较差。”深圳中原董事总经理郑叔伦对《华夏时报》记者说。与住宅比起来,商务公寓受欢迎程度低,库存较高。中原数据显示,2019年深圳新增商务公寓预售约1.8万套,成交约1.1万套。

  美联物业统计数据显示,已经审批但是还未进入市场的公寓还有10万套以上。“但是随着公寓停止审批,库存也会慢慢消化。”江少杰对《华夏时报》记者说。

  深圳市住建局发布的数据显示,2020年深圳市计划入市的商品住宅为50618套,商务公寓18732套,商务公寓套数占商品房总套数27.01%。也就是说,2020年计划入市的10套商品房中,约有3套是商务公寓,可见,商务公寓的供给量较多。记者查看了多个同区域的商品住宅与商务公寓后发现,一般情况下商务公寓都要比商品住宅单价便宜1.5万元以上。

  商务公寓过多,在一定程度上挤占了住宅的空间。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示:“限制公寓也是限制商务产品的表现,这么多年来,深圳的商务产品量大,住宅产品少,结构性不平衡严重。”

  专家:对住宅市场影响有限

  关于停止审批公寓项目对公寓市场的影响,郑叔伦表示,市场运行的基本概念都是供求原理,减少供应,自然加大供求矛盾,短期内对公寓绝对是利好。

  资深地产评论人、朱罗纪创始人朱文策则表示:“长期来看,公寓的行情还是要取决于产品本身的真实价值。买公寓首先要看地段,因为核心区域的住宅较少,所以公寓的需求更多,更容易保值。”

  房屋中介娄先生对《华夏时报》记者表示:“有阳台和燃气的小户型公寓也是近年来比较热销的产品,因为小户型比较便宜,适合有刚性需求的个人居住。”

  关于公寓项目停止审批对住宅的影响,深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺表示:“对住宅市场的影响几乎可以忽略,一是人才型住房在品质、户型、销售方式上与商品房有一定的区别,二是人才型住房的量也不是很大,原计划保障房年供应量是6万套,把公寓这块的量加进去后可以增加1-2万套,增加10-25%的量,不算大幅增加。”

  宋丁也认为这次的政策对住宅市场的影响有限,他表示:“主要看下一步住宅类政策的发布,加大宅地供应会对住宅市场有比较大的影响。”

  对于鼓励未签订合同的商务公寓转为人才型住房,郑叔伦对《华夏时报》记者表示:“可以说一举两得。一方面可以借助开发商力量,增加人才住房的供应,另一方面,房产去商品化,体现居住功能,降低投资属性,能够更好地贯彻‘房住不炒’的精神。”

  江少杰则表示,对于鼓励开发商转型为人才住房,文件中只是一个框架,具体还需要条文细化。因为人才住房的售价比公寓价格更低,所以需要政府对这方面有一定的补贴。

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责任编辑:张缘成

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